Книги по техническому анализу Фундаментальный анализ Полный список литературы Торговые стратегии Книги по психологии трейдинга
Лучшие Форекс-брокеры

Стратегия 3. Оборот наличных

Лучшие брокеры на фондовом рынке
Акелис С.Б. Технический анализ от А до Я

Аррингтон Дж.Р. Руководство по управлению рисками

Баффет У. Эссе об инвестициях, корпоративных финансах и управлении компаниями

Беллафиоре М. Один хороший трейд

Бернстайн П. Против богов: Укрощение риска

Борселино Л.Дж., Комминс П. Дейтрейдер: кровь, пот и слезы успеха

Вайс М.Д. Делай деньги во время паники на бирже

Вильямс Л. Долгосрочные секреты краткосрочной торговли

Гейтс Б. Дорога в будущее

Гуде А.Г. Управление капиталом: Консервативный подход

Гюнтер М. Аксиомы биржевого спекулянта

Даглас М. Дисциплинированный трейдер. Бизнес-психология успеха

Дамодаран А. Инвестиционные байки: разоблачение мифов о беспроигрышных биржевых стратегиях

Демарк Т.Р. Технический анализ – новая наука

Дэвидсон А. Скользящий по лезвию фондового рынка

Ковел М. Биржевая торговля по трендам. Как заработать, наблюдая тенденции рынка

Коннорс Л.А., Рашке Л.Б. Биржевые секреты

Коппел Р. Быки, медведи и миллионеры. Хроники биржевых сражений

Когда я только начал вкладывать капитал в недвижимое имущество, то сконцентрировался на стратегиях быстрых денег и долгосрочной покупки. Я использовал стратегию «покупай-и-держи», потому что хотел увеличить стоимость своих активов с течением времени и не знал никакого другого пути для достижения этой цели. Я использовал и стратегию быстрых денег, потому что, подобно многим людям, нуждался в получении денег немедленно.


Для торговли акциями рекомендую United Traders (депозит – от $300) или RoboForex Stocks (более 8400 американских акций и ETF; депозит – от $100). Рынок Forex: для инвесторов – Альпари; для трейдеров – Альпари либо Forex4you. – примеч. главного админа (актуально на 18.01.2018 г.).


Когда я впервые отправился в Финикс, я планировал использовать стратегию «купить и держать». Мой план состоял в том, чтобы покупать жилье на распродажах имущества должников или в каких-либо иных критических обстоятельствах, позволяющих приобрести собственность по низкой цене, а затем сдавать ее в долгосрочную аренду. Однако я быстро понял, что эта стратегия не для меня.

Я не любил вкладывать свои с трудом заработанные деньги в долгосрочные инвестиции, чтобы затем год за годом собирать капающую с них арендную плату. Мне очень не нравилось работать на своих арендаторов. Я не любил, да и не умел делать ремонт. Но я должен был этим заниматься, будучи домовладельцем, сдающим жилье внаем. Мне нравилось проворачивать дела, но ремонт и арендаторы сводили меня с ума. Я был на пределе. Мне нужно было каким-то образом заставить свою собственность приносить доход и не выполнять при этом рутинные обязательства. На самом деле я не горел желанием иметь недвижимость – мне нужны были деньги. Так что я начал использовать собственность для игры с соглашениями на продажу, или «обертками». Этот бизнес подразумевает, что я держу первоначальную ипотеку и продаю ее другому человеку с другими условиями кредита, «обернутого» вокруг моей ипотеки. Позже я объясню, каким образом в этом деле, накручивая наличные на наличные, можно получать доход в 60 и более процентов ежегодно.

В качестве альтернативы я использовал еще и торговлю недвижимостью на арендном договоре с правом выкупа. В этом случае вы приобретаете собственность и затем передаете ее кому-то в пользование с правом постепенного выкупа. Новый пользователь производит единовременную выплату продавцу (то есть вам), которая покрывает все затраты на содержание собственности. Он заботится о доме и производит все необходимое обслуживание. Со временем такие платежи, как налоги, страховка или взносы для ассоциации домовладельцев, повышаются. А вы продолжаете погашать свою ссуду и получать прибыль от разницы между затратами на погашение ссуды и выплатами, которые получаете от пользователя вашей недвижимости. Данный метод известен как спред. Мне нравится эта инвестиционная стратегия, потому что все, что от меня требуется при ее реализации, – это собирать деньги и считать прибыль. Я могу получать существенный ежемесячный доход без того, чтобы нести на себе бремя управления недвижимостью.

Для реализации этой стратегии я стараюсь находить дома уровня «среднего класса», которые оценены по крайней мере на 10-20% ниже средней стоимости домов, расположенных в данной местности. Вот пример одной из моих первых сделок.

Север, 68-я авеню, Финикс, Аризона

Этот дом был расположен на западе Финикса (Аризона). Он представлял собой строение площадью 1150 квадратных футов с тремя спальнями, огороженным двором и гаражом на два автомобиля. Позади дома был земельный участок, как это часто встречается в домовладениях, расположенных на окраинах. Дом был построен в 1978 году. В гостиной со сводчатым потолком был альков.

Я купил эту собственность за $47 000 с ежемесячными платежами по $476. Дом продавался из-за потери прежним хозяином права выкупа, поэтому я смог приобрести его, не внося авансовый платеж, а оплатив лишь затраты на аннулирование контракта, что обошлось мне в $1025.

Дом был в довольно хорошем состоянии. Я заключил договоры на коммунальное обслуживание, и в дом вернулись тепло и горячая вода. Я потратил $348,50 на то, чтобы перекрасить стены в гостиной и спальнях, а также сменить обои на кухне.

Я продал этот дом на 68-й авеню всего через несколько недель после покупки. Цена была $63 900 с авансовым взносом в $1500 и ежемесячными платежами в размере $650. Таким образом, общая прибыль от сделки составила $16 900, которые поступали ко мне в виде ежемесячного прихода наличных в размере $174 в течение последующих 30 лет, без забот по управлению недвижимостью. Я был весьма доволен этой сделкой.

Кстати, люди, которые купили у меня этот дом, сказали, что первое, что они собираются сделать, – это содрать обои и перекрасить стены! Я получил важный урок. Большинство покупателей не возражают против того, чтобы производить косметический ремонт самостоятельно, особенно если размер их авансового платежа был невысоким.

Давайте «пробежимся» по преимуществам и неудобствам этой стратегии.

Преимущества

• Немедленная прибыль от сделки. Вы продаете дом по цене, намного превышающей ту, что вы за него заплатили, и обычно под более высокую кредитную ставку (см. пример с моим домом, купленным за $47 000 и проданным за $63 900).

• Долгосрочный приток наличности. Продажа дала мне положительный приток наличности в размере $174 в месяц в течение следующих 30 лет. (Платежи покупателя в размере $650 в месяц минус мои собственные платежи по кредиту в размере $476 в месяц составили $174.)

• «Полет на автопилоте». Новые «владельцы» сами заботятся о доме и производят коммунальные платежи, так как в этом отношении они действительно выступают как владельцы жилья.

• Никаких арендаторов. У меня нет никаких проблем со сдачей жилья в аренду, жильцы не вызывают меня среди ночи и не требуют произвести ремонт.

• Номинальный ремонт. В худшем случае мне, возможно, придется сделать лишь мелкий ремонт – провести предпродажную подготовку, чтобы придать дому товарный вид.

• Без «зацепок». Эти сделки обычно проходят как по маслу.

Неудобства

• Сбор оплаты. Иногда люди задерживают плату. В этом случае мне приходится прилагать усилия для напоминаний и сборов. Но при этом я получаю еще и пеню за просрочку.

• Потенциальная возможность краткосрочных убытков. Если я не смогу быстро перепродать дом, я должен буду в это время нести непокрытые убытки.

• «Полный назад». Иногда люди не выполняют своих обязательств по платежам, и в этих случаях я должен расторгнуть договор и забрать дом назад. Я приветствую это, потому что мой заработок при этом только увеличивается. Я снова «перепродаю» дом и получаю новый депозит – и, вероятно, цена продажи будет даже более высокой в связи с тем, что за прошедшее время стоимость на недвижимость возрастет.

Позвольте мне привести еще пару примеров, описывающих принцип долгосрочного притока наличности.

Запад, переулок Керри, Финикс, Аризона

Мы приобрели эту собственность в октябре 2002 года у продавца, несшего убытки и желавшего выйти с рынка недвижимости. Это был очень качественный дом в хорошем состоянии. Мы купили его за $104 000 с авансовым платежом в размере $7500; за данным домом числились просроченные платежи, которые мы погасили. Мы взяли под свой контроль ссуду и стали производить платежи по $911 в месяц.

Наши первоначальные затраты составили $9500; сюда вошли авансовый платеж и затраты на аннулирование контракта. Мы перепродали этот дом менее чем через месяц за $119 900. При этом мы получили аванс в размере $4150. Ежемесячные выплаты для покупателей составили $1 250, что дало нам $339 прибыли в месяц на 360 месяцев вперед, или $122 040. Заметьте, что, учитывая только наличные вложения в сумме $5350 ($9500 – $4150), я получаю пассивный наличный доход в размере $339 в месяц. Это составляет доходность в 76% (годовой доход в $4068 по отношению к сумме начальной инвестиции в $5350). С помощью подобных сделок вы сможете легко и быстро снизить цену вашей финансовой свободы.

Север, 30-я улица, Финикс, Аризона

Этот дом мы приобрели вместе с партнером. Дом, состоящий из трех спален и двух ванных комнат, с плавательным бассейном, обошелся нам в фантастическую сумму $69 513. Предыдущий владелец сделал перепланировку и полностью удалил основную ванную комнату. Мы вложили в эту собственность $7500 в качестве авансового платежа и оплаты за аннулирование контракта. Ежемесячные выплаты по кредиту составили $522 в месяц. Мы виртуозно перепродали этот дом тремя неделями позже за $87 900. Мы получили аванс в размере $2725. Новая ежемесячная оплата составила $825. Это дало нам $303 ежемесячной прибыли на ближайшие 360 месяцев, что принесет в конечном итоге $109 080. Таким образом, на наличное вложение в сумме $4775 ($7500 – $2725) мы получаем ежегодную прибыль в размере $3636, или 76,1%.

С этой собственностью случилось то, с чем время от времени сталкиваются домовладельцы. После проживания в течение нескольких лет люди прекратили производить оплату и выехали. Согласно контракту собственность снова вернулась к нам. Довольно часто люди осознанно и охотно идут на такую процедуру. Они просто приглашают нас на переговоры и спрашивают, не хотим ли мы получить назад свой дом. С некоторыми мы заключаем соглашение о выезде (обычно с выплатой им от $500 до $1 500). С другими же иногда приходится прибегнуть к юридической процедуре выселения за неоплату. Это может занять от трех недель до трех месяцев.

После возвращения нашей собственности на 30-й улице мы повторно ее продали. На сей раз инвестиция принесла нам даже лучшее вознаграждение. Мы установили продажную цену в размере $112 900, что более чем на $50 000 превысило стоимость покупки. Наш новый жилец стал вносить ежемесячную оплату в размере $1075. В результате чистая ежемесячная прибыль составила более $550.

Эти примеры не являются специально подобранными фантастическими сделками. Они ничем не отличаются от тех сделок, которые я произвожу ежедневно. Конечно, я совершаю и сделки, которые приносят мне менее $200 в месяц. Но у меня достаточно и таких, которые приносят в месяц даже более $500. Большинство сделок дают прибыль в диапазоне $250-$350 в месяц.

Мне нравится стратегия оборота наличности, потому что она легко и быстро реализуется и приносит существенный доход. Стратегия денежного потока решает одну из самых главных проблем с деньгами – они имеют свойство тратиться! Вы когда-нибудь замечали, что независимо от того, сколько денег вы заработали за месяц, все они куда-то испаряются? Для меня этот факт является главным недостатком стратегий «быстрых денег» и долгосрочных вложений («покупай-и-держи»). Постоянно нужно следить за тем, чтобы ваши сделки обеспечивали положительный поток денежных средств. В противном случае с таким трудом заработанные деньги будут скоро потрачены и придется умолять бывшего босса снова принять вас на старую работу.

Большинство людей думают, что богатство заключается в наличных деньгах. Это неверно. Реальное богатство составляет приток наличности – то есть деньги, которые прибывают к вам каждый месяц, постепенно сводя, таким образом, цену вашей финансовой свободы до нуля. Единственный способ достичь этой цели – обеспечить себе прибыль на каждой сделке. Именно поэтому мне так нравятся сделки с оборотом наличности. Они дают возможность обеспечить постоянный денежный приток. При этом я являюсь владельцем актива. Реальное богатство подразумевает владение активами, за которые вам платят. Это реальный путь к финансовой независимости.

Лучший брокер бинарных опционов

Мы просим вас очень внимательно подходить к любой сделке на рынке недвижимости. Если беретесь за дело, удостоверьтесь, что вы правильно оценили и рассчитали денежные потоки и учли важные моменты, касающиеся ремонта и проблемы поиска арендаторов. Если вы решаете вступить с кем-либо в совместный бизнес, прежде чем вы подпишете какой-либо документ, убедитесь, что ясно и четко представляете себе последствия этого шага.

Содержание Далее

Коттл С. и др. «Анализ ценных бумаг» Грэма и Додда

Кохен Д. Психология фондового рынка: страх, алчность и паника

Кравченко П.П. Как не проиграть на финансовых рынках

Лефевр Э. Истории Уолл-стрит

Лолиш Г. Научите меня играть! Учебник биржевой игры для начинающих

Льюис М. Покер лжецов

МакМиллан Л.Дж. МакМиллан об опционах

Монестье А. Легендарные миллиардеры

Найман Э.Л. Трейдер-Инвестор

Нидерхоффер В. Университеты биржевого спекулянта

Оберлехнер Т. Психология рынка Forex

Орлов А. Записки биржевого спекулянта. Уроки валютного дилинга

Пайпер Дж. Дорога к трейдингу

Райан Дж. Биржевая игра. Сделай миллионы – играя числами

Рашке Л.Б. Как ловить дни тренда

Робинсон Дж. Миллионеры в минусе или Как пустить состояние на ветер

Стюарт Дж. Алчность и слава Уолл-Стрит

Тарп В.К. и др. Биржевые стратегии игры без риска

Фишер Ф.А. Обыкновенные акции и необыкновенные доходы

Элдер А. Трейдинг с доктором Элдером: энциклопедия биржевой игры

Книги по управлению капиталом
Библиотека успешного трейдера Яндекс.Метрика
Развлекательная литература
Управление рисками Волны Эллиотта Дэйтрейдинг и скальпинг Фьючерсы и опционы Книги по Forex