Книги по техническому анализу Фундаментальный анализ Полный список литературы Торговые стратегии Книги по психологии трейдинга
Лучшие Форекс-брокеры

Стратегия 1. Покупай-и-держи

Лучшие брокеры на фондовом рынке
Акелис С.Б. Технический анализ от А до Я

Аррингтон Дж.Р. Руководство по управлению рисками

Баффет У. Эссе об инвестициях, корпоративных финансах и управлении компаниями

Беллафиоре М. Один хороший трейд

Бернстайн П. Против богов: Укрощение риска

Борселино Л.Дж., Комминс П. Дейтрейдер: кровь, пот и слезы успеха

Вайс М.Д. Делай деньги во время паники на бирже

Вильямс Л. Долгосрочные секреты краткосрочной торговли

Гейтс Б. Дорога в будущее

Гюнтер М. Аксиомы биржевого спекулянта

Даглас М. Дисциплинированный трейдер. Бизнес-психология успеха

Дамодаран А. Инвестиционные байки: разоблачение мифов о беспроигрышных биржевых стратегиях

Демарк Т.Р. Технический анализ – новая наука

Дэвидсон А. Скользящий по лезвию фондового рынка

Ильин В.В., Титов В.В. Биржа на кончиках пальцев

Ковел М. Биржевая торговля по трендам. Как заработать, наблюдая тенденции рынка

Коннорс Л.А., Рашке Л.Б. Биржевые секреты

Коппел Р. Быки, медведи и миллионеры. Хроники биржевых сражений

Это давно известная и распространенная стратегия. Поскольку она применима на большинстве рынков, ее можно эффективно использовать в разных частях страны. Наибольшие трудности применение этой стратегии вызывает в тех регионах, где цены на недвижимость самые высокие. Основной принцип этой стратегии прост. Покупайте хорошую собственность, сдавайте ее в аренду и ждите, когда она повысится в цене. Это наиболее знаменитая стратегия всех времен. Несмотря на то что она все еще жизнеспособна, я полагаю, что эта стратегия немного устарела и была эффективна скорее в 1970-80-е годы, нежели сегодня.


По нашей оценке, на 20.10.2018 г. лучшими брокерами являются:

• для торговли валютамиNPBFX;

• для торговли бинарными опционамиBinomo;

• для инвестирования в ПАММы и др. инструменты – Альпари;

• для торговли акциямиRoboForex Stocks (более 8700 инструментов – на счете R Trader).


Представьте, что вы использовали эту стратегию в 1970 году в Калифорнии, когда хороший дом можно было купить приблизительно за $30 000. Сегодня этот же дом в городском центре стоит намного больше $500 000. Если бы вы приобрели несколько объектов недвижимости с 1970 по 1980 год, то уже давно стали бы миллионером.

Один из ключевых моментов этой стратегии заключается в том, что арендная плата должна превышать сумму расходов на содержание недвижимости и ваших процентных выплат по кредиту. В 1970-х, 80-х и даже в начале 90-х это условие можно было легко выполнить в большинстве районов страны. Сегодня на Северо-Востоке и в Калифорнии часто бывает трудно получить достаточно высокую арендную плату, покрывающую все расходы. В то же время на Юго-Западе, на Юге и Среднем Западе есть места, где все еще можно удачно покупать и держать недвижимость.

Давайте «пробежимся» по преимуществам и неудобствам стратегии «покупай-и-держи».

Преимущества

• Высокая потенциальная прибыльность. Если дом, купленный за $200 000, ежегодно повышается в стоимости на 15%, это дает прибыль $2500 в месяц. Если вы выплачиваете долг в размере 20% от стоимости дома ($40 000), то уже за первый год ($2500 х х 12 = $30 000) только за счет повышения стоимости вашей недвижимости сможете погасить 75% долга.

• Стабильно растущий поток наличности. На хорошем рынке можно ежегодно поднимать арендную плату за сдаваемую собственность на 3-5%.

• Налоговые выгоды. Используя данную стратегию, вы получаете значительные налоговые льготы, сбрасывая с налоговых счетов свои затраты (в случае, когда они превышают доход, полученный от собственности), а также амортизационный процент от стоимости вашей недвижимости.

Недостатки

• Высокие затраты на управление недвижимостью. Вам, вероятно, придется столкнуться со всеми видами расходов, включая ремонт, обслуживание и, возможно, даже вознаграждение тому, кто будет следить за вашим домом.

• Интенсивный наличный оборот. Вы замораживаете довольно большую сумму денег, приблизительно 20% от стоимости собственности, и к тому же должны периодически нести текущие наличные расходы по ремонту.

• Очень долгосрочный цикл. Цикл на рынке недвижимости может длиться целых 20 лет. Вы можете не увидеть реальной прибыли от собственности, пока в конце концов, через 10 или 20 лет, ее не продадите.

На сегодняшнем рынке барьеры для успешной реализации этой стратегии очевидны. Цены на собственность выросли быстрее, чем арендная плата. Расходы на оплату ипотечного кредита, обслуживание, ремонт и затраты на управление собственностью повысились соответственно. Несколько лет назад многие инвесторы оказались в дурацком положении обладателей недвижимости, которая вместо прибыли приносит им убытки (содержание обходится в большую сумму, чем приносит арендная плата), либо им пришлось потратить дополнительные крупные суммы, чтобы уменьшить оплату по кредиту и таким образом выйти на положительную доходность.

Я не рекомендую ни один из этих вариантов решения проблемы, убытков. Если собственность не может быть куплена на таких условиях, в соответствии с которыми она сможет полностью себя окупить, то я не буду покупать ее, да и вам не соответствует. Если собственность не будет обеспечивать прибыль при ставке вашего начального платежа в 10 или менее процентов, а также при разумном уровне накладных расходов не стоит рассматривать это имущество в качестве долгосрочной инвестиции.

Каковы реальные расходы на покупку и содержание недвижимости? В дополнение к основной сумме платежа, процентам по кредиту, налогам и оплате страховки вас ожидают дополнительные расходы в размере от 15 до 40%. Независимо от того, насколько хорошо вы управляете своей собственностью, вы не сможете записать в прибыль 100% суммы получаемой арендной платы. Вы будете нести затраты по сдаче жилья в наем, по установленным законом сборам, затраты на управление имуществом, ликвидацию последствий вандализма, общее содержание, усовершенствования и ремонт. Многие инвесторы попадают в трудную ситуацию, когда вовсе не планируют или ошибочно оценивают размеры предстоящих расходов.

Не теряйте надежду. Продолжайте искать, пока не найдете недвижимость, которая обеспечит вам приток наличности без существенных авансовых платежей. Чем больше сил вы потратите на поиски, тем большую прибыль сможете себе обеспечить. Обычно менее дорогое жилье способно принести большую прибыль, нежели дорогостоящее, так как в первом случае вы сможете получать приемлемый уровень арендной платы с меньшими затратами на покупку недвижимости. Например, в Далласе (Техас), где цены низкие, можно приобрести собственность стоимостью $100 000 с размером первоначального платежа от $10 000 до $20 000. Вероятно, эту недвижимость можно будет сдать в аренду из расчета $1200 в месяц и таким образом получить чистую прибыль (то есть положительный остаток от арендной платы после вычета суммы всех расходов на оплату и содержание собственности). И наоборот, в Сан-Хосе (Калифорния), где цены высоки, придется искать для покупки собственность стоимостью в $200 000 с размером первоначального платежа от $40 000 до $80 000 с тем, чтобы арендная плата покрывала все расходы. В Калифорнии пришлось бы искать подходящий вариант гораздо дольше, но эти усилия, несомненно, окупились бы. В конечном счете все относительно. В Далласе найти подходящую недвижимость легче, однако потребуется больше времени, чтобы получить такую же прибыль, какую может принести недвижимость в Сан-Хосе.

Позвольте мне рассказать, как я использовал стратегию «покупай-и-держи» при покупке дома на Баском-авеню в Лос-Гатосе (Калифорния). Лос-Гатос находится приблизительно в 50 милях к югу от Сан-Франциско. Это один из самых дорогих рынков недвижимости в стране.

В то время я арендовал квартиру. Подобно многим другим, я не имел денег на то, чтобы внести крупный аванс на покупку жилья, но моя арендная плата постепенно меня разоряла. Пару месяцев я изучал газеты с объявлениями. Сделал несколько телефонных звонков и отправил несколько писем. И наконец нашел то, что искал. Один дантист на пару со своим отцом владел недвижимостью в Лос-Гатосе, которая приносила им убытки. Они сказали, что правительство подложило им свинью, изменив налоговые законы. Их угнетали убытки, которые им приносило владение недвижимостью, и они хотели выйти из дела.

Мы сторговались на цене в $119 000, хотя рыночная стоимость этой собственности была приблизительно $138 000. Они предложили, чтобы я внес аванс в 20% стоимости и оформил оставшиеся 80% в виде ссуды с оплатой затрат. Это выглядело привлекательно. Единственная проблема состояла в том, что у меня не было $23 800 на авансовый платеж. Когда они спросили, что у меня есть, я сказал им правду. У меня был хороший заработок, но в банке лежало лишь несколько тысяч долларов. Они были разочарованы, потому что рассчитывали получить некоторую часть денег сразу.

Прежде чем они отказались от сделки, я спросил их, для какой цели им необходимы эти деньги. Они ответили, что собираются вложить их в депозитные сертификаты с доходом около 7,5% годовых. Я предложил им вместо авансового платежа выплату мною в их пользу дохода в 10% годовых, приходящихся на сумму $23 800. Таким образом, они получали бы больше, чем запланированные ими 7,5%.

Необходимо было составить договор продажи, включающий оговоренные нами условия. Однако компания, обычно выступающая в таких случаях в качестве третьего лица, которое следит за вступлением договора в силу лишь при выполнении всех оговоренных условий, отказала мне в заключении такой сделки. Обычно такие компании занимаются нужным делом и защищают обе стороны договора, но иногда они «вставляют палки в колеса», не позволяя осуществить то, на что обе стороны уже согласились. Компания требовала наличия денежного обеспечения. Я не мог в это поверить. Такая прибыльная сделка готова была лопнуть прямо перед моим носом. К счастью, нет худа без добра. Следующим утром я прекратил жаловаться на судьбу и взялся за дело. Я позвонил всем своим знакомым, кто мог бы собрать для меня $25 000 меньше чем за 48 часов. Я предложил им $500 всего за неделю пользования их деньгами. Им даже не требовалось давать эти деньги мне в руки. Мы оформили ссуду, затем подписали соглашение с продавцом об условиях возврата денег. Все, что оставалось сделать, – это принести чек, выписанный на депонирующую наш договор компанию. Неделей позже я вернул деньги выручившему меня партнеру плюс обещанные $500, так что внакладе он не остался. А сам я стал гордым владельцем нового дома.

Моя ведомость ежемесячных приходов и расходов ($) по владению недвижимостью выглядела следующим образом.

1-я доверенность (выплаты банку по ипотечному кредиту) -665,65
2-я доверенность (ипотечные выплаты продавцу) -198,33
Взносы в пользу ассоциации домовладельцев -97,12
Налоги на собственность -11993
Итого расходов -1081,03
Налоговая льгота на недвижимость ($918,00 X 33%) 302,94
Арендная плата (за 2-ю спальню) 450,00
Совокупный доход 752,94
Чистая прибыль/убыток -328,09

После погашения кредитов я платил за содержание дома лишь $328,94 в месяц. При этом справедливая рыночная арендная плата составляла $550 в месяц. Вдобавок ко всему у меня теперь было долгосрочное вложение, постепенно увеличивающееся в цене. Я приобрел собственность, не имея на это собственных денег, за 87% ее реальной стоимости. Я перепродал этот дом через 29 месяцев за $220 000. Таким образом, моя собственность повышалась в цене в среднем на $3482,76 в месяц. После выполнения всех условий договора моя прибыль составила $93 000. Вот пример того, как работает стратегия «покупай-и-держи», когда для ее применения имеется подходящий объект.

Перед тем как двигаться дальше, давайте сделаем краткие выводы по стратегии «покупай-и-держи».

• Собственность должна быть способна окупать себя. Дорогостоящую собственность обычно удается сдать в аренду за меньший процент от ее стоимости, чем это происходит в случае с более дешевыми домами. Таким образом, чем выше цена дома, тем больший отрицательный перекос создается между входящей арендной платой и исходящими расходами. Поэтому вы сможете получить большую прибыль там, где цены на недвижимость ниже.

• Перед заключением сделки удостоверьтесь, что вы верно оценили и учли все приходно-расходные составляющие. Используя эту стратегию, вы делаете деньги не столько на удержании собственности, сколько на ее покупке.

Лучший брокер бинарных опционов

• Прибыль от применения стратегии «покупай-и-держи» зависит от особенностей местного рынка недвижимости. Подбирайте жилье в районах, где низкие цены имеют перспективы роста.

Содержание Далее

Коттл С. и др. «Анализ ценных бумаг» Грэма и Додда

Кохен Д. Психология фондового рынка: страх, алчность и паника

Кравченко П.П. Как не проиграть на финансовых рынках

Лефевр Э. Истории Уолл-стрит

Лолиш Г. Научите меня играть! Учебник биржевой игры для начинающих

Льюис М. Покер лжецов

МакМиллан Л.Дж. МакМиллан об опционах

Монестье А. Легендарные миллиардеры

Найман Э.Л. Трейдер-Инвестор

Нидерхоффер В. Университеты биржевого спекулянта

Оберлехнер Т. Психология рынка Forex

Орлов А. Записки биржевого спекулянта. Уроки валютного дилинга

Пайпер Дж. Дорога к трейдингу

Райан Дж. Биржевая игра. Сделай миллионы – играя числами

Рашке Л.Б. Как ловить дни тренда

Робинсон Дж. Миллионеры в минусе или Как пустить состояние на ветер

Стюарт Дж. Алчность и слава Уолл-Стрит

Тарп В.К. и др. Биржевые стратегии игры без риска

Фишер Ф.А. Обыкновенные акции и необыкновенные доходы

Элдер А. Трейдинг с доктором Элдером: энциклопедия биржевой игры

Книги по управлению капиталом
Библиотека успешного трейдера Яндекс.Метрика
Развлекательная литература
Управление рисками Волны Эллиотта Дэйтрейдинг и скальпинг Фьючерсы и опционы Книги по Forex